Immobilienmärkte im Europa-Vergleich: In Deutschland ist Besserung in Sicht

Im vergangenen Jahr sind in Deutschland die Kaufpreise von Bestandswohnungen im europäischen Vergleich am stärksten gesunken. Auch in Frankreich und Luxemburg gaben die Preise nach. Im Gegensatz zu Frankreich, wo sich die negative Preisdynamik Ende des Jahres verstärkt hat, scheint in Deutschland die Talsohle allerdings erreicht. In 4 von 7 untersuchten Ländern – darunter 3 südeuropäische Nationen – haben sich die Preise trotz gestiegener Zinsen sogar weiter verteuert.

Das sind Ergebnisse des aktuellen AVIV Housing Market Reports für das 4. Quartal 2023. Darin wird die Entwicklung der Kaufpreise auf den Immobilienmärkten in Deutschland, Frankreich, Belgien, Luxemburg, Italien, Spanien und Portugal analysiert. Der Report entsteht in Zusammenarbeit mit den Immobilienportalen meilleurs agents und Immoweb, die ebenso wie immowelt Teil der AVIV Group sind.

Insgesamt sind trotz ähnlicher Zinsbedingungen die Preise nur in 3 der untersuchten Länder gesunken. In Deutschland gingen die Angebotspreise von Wohnungen im Jahr 2023 um 4,5 Prozent nach unten. Der durchschnittliche Kaufpreis beträgt aktuell 3.013 Euro pro Quadratmeter. Neben Deutschland ist das Preisniveau nur in Frankreich (-1,8 Prozent) und Luxemburg (-1,7 Prozent) gesunken. Während der Immobilienkauf in Frankreich mit 3.127 Euro pro Quadratmeter nur marginal teurer als in der Bundesrepublik ist, liegt das Preisniveau in Luxemburg mit 8.342 Euro deutlich höher.

Preisdynamik in Deutschland nimmt ab, in Frankreich zu

Zwar verzeichnet Deutschland infolge des rapiden Zinsanstiegs seit Anfang 2022 sinkende Preise – von der Preisspitze bis heute beträgt der Rückgang inzwischen 10,2 Prozent – doch die negative Preisdynamik hat Ende des vergangenen Jahres spürbar abgenommen. Im 4. Quartal betrug der Rückgang nur noch -0,3 Prozent.

Das liegt hauptsächlich daran, dass die Bauzinsen in Deutschland nach dem großen Plus von 2022 im zurückliegenden Jahr im europäischen Vergleich am geringsten gestiegen sind. Nach dem ersten Schock 2022 hat sich der deutsche Immobilienmarkt im Jahr 2023 langsam an die veränderten Rahmenbedingungen angepasst und die Kaufkraft von Immobilienkäufern ist leicht gestiegen. In den letzten beiden Monaten sind laut verschiedener Baufinanzierungsvermittler die Zinsen sogar wieder gesunken, wodurch sich die Kaufkraft spürbar erhöht hat, wie der immowelt Kaufkraftindex zeigt. 

Das konträre Bild zeigt sich in Frankreich: Im westlichen Nachbarland nimmt die Preisdynamik nach unten zu. 2023 sind nicht nur zum ersten Mal seit Datenerhebung im Jahr 2015 die Preise gesunken, im 4. Quartal hat sich der Rückgang beschleunigt. Mit -0,8 Prozent ist das Minus so stark wie in keinem der anderen untersuchten Länder.

Grund dafür dürfte die Zinspolitik der französischen Zentralbank sein. Diese reguliert die Zinsanstiege, wodurch die Bauzinsen in der Vergangenheit deutlich langsamer gestiegen sind als beispielsweise in Deutschland. Inzwischen hat Frankreich aufgeholt und das Niveau der anderen Länder von rund 4 Prozent erreicht, was sich wiederum auf die Kaufkraft und letztendlich auf die Preise auswirkt. Zum Vergleich: In Deutschland sind im Jahr 2023 die durchschnittlichen Bauzinsen um 0,7 Prozent gestiegen, in Frankreich hingegen um 2,1 Prozent.

Südeuropa: Preise steigen weiter

Die gestiegenen Zinsen haben in Deutschland, Frankreich, Belgien und Luxemburg dazu geführt, dass das Volumen vergebener Kredite deutlich zurückgegangen ist – zum Teil um über 40 Prozent seit 2021. In Südeuropa hat sich das Kreditvolumen hingegen weniger stark reduziert, in Portugal (+16 Prozent) und Italien (+1 Prozent) hat es sich sogar erhöht. Und das, obwohl die Bauzinsen ähnlich stark gestiegen sind wie in Deutschland. Grund dafür ist, dass Immobilienkäufer in Südeuropa aufgrund des vergleichsweise niedrigen Preisniveaus eine bessere Kaufkraft haben als in Westeuropa, was sich wiederum auf die Nachfrage auswirkt.

Die Folge: Die Kaufpreise im Süden klettern weiter nach oben. In Italien verteuern sich die durchschnittlichen Preise zum Vorjahr um 1,6 Prozent auf 1.840 Euro, was der niedrigste Wert aller untersuchten Länder ist. In Portugal (2.561 Euro) steigt das Preisniveau um 4,7 Prozent, in Spanien (2.042 Euro) sogar um 8,2 Prozent.

Ein Grund für die weiteren Anstiege könnte sein, dass gerade ausländische Investoren in den beliebten Feriengebieten weiterhin investieren. Um diesem Effekt entgegenzuwirken, hat die portugiesische Regierung die Steuererleichterung für Ausländer ab 2024 beendet. Außerhalb Südeuropas, verbucht einzig Belgien (2.301 Euro) ein Plus – die Kaufpreise steigen dort zum Vorjahr um 3,0 Prozent. Der vollständige AVIV Housing Market Report für das 4. Quartal 2023 steht hier in englischer Sprache zum Download bereit.